Налог на недвижимость для организаций в РБ в 2026 году: ставки, расчёт и изменения

С 1 января 2026 года в порядке исчисления налога на недвижимость для юридических лиц произошли существенные изменения: введён новый механизм пересчёта налога при реконструкции в течение года, скорректированы перечень льгот и порядок уплаты, обновлена форма декларации. В статье — актуальный порядок расчёта налога на недвижимость для юридических лиц и организаций с учётом новшеств 2026 года.

Кто является плательщиком: организации и юридические лица

Плательщиками налога на недвижимость признаются организации, имеющие на территории Республики Беларусь объекты налогообложения (ст. 225 НК РБ):

• белорусские организации — по объектам, учитываемым в бухгалтерском учёте в составе основных средств (счёт 01) и доходных вложений в материальные активы (счёт 03);
• иностранные организации — по капитальным строениям, расположенным на территории РБ;
• организации на УСН — только в случаях, прямо предусмотренных подп. 2.1.5 ст. 324 НК (в частности, при сдаче в аренду капстроений).

Кто не признаётся плательщиком

С 01.01.2026 бюджетные организации не признаются плательщиками налога на недвижимость при сдаче в аренду или иное возмездное (безвозмездное) пользование капитальных строений (их частей) организациям, ведущим лесное хозяйство (п. 5 ст. 226 НК в ред. Закона № 127-З).

Объекты налогообложения

Объектом налогообложения для организаций являются капитальные строения (здания, сооружения), их части, учитываемые в бухгалтерском учёте в составе основных средств и доходных вложений в материальные активы.

Объекты незавершённого строительства у организаций налогом на недвижимость не облагаются.

Налоговая база

Налоговая база для организаций определяется исходя из остаточной стоимости капитальных строений на 1 января текущего налогового периода (абз. 1 п. 1 ст. 229 НК).

Новшество 2026 года: увеличение налоговой базы при реконструкции

С 01.01.2026 налоговая база дополняется суммой фактических затрат на реконструкцию (модернизацию, реставрацию), произведённых в течение налогового периода (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК в ред. Закона № 127-З). До 2026 года такое увеличение учитывалось только со следующего налогового периода.

Налоговая база при аренде капстроений у физических лиц

Когда организация арендует капитальное строение у физического лица и становится плательщиком налога на недвижимость, налоговая база определяется не по остаточной стоимости (её нет в бухучёте организации), а исходя из расчётной стоимости соответствующей категории капстроения, установленной в приложении 323 к НК РБ на 2026 год.

Если объект сдаётся в аренду частично, налоговая база рассчитывается пропорционально сдаваемой площади:

Налоговая база = Остаточная стоимость всего объекта ÷ Общая площадь × Площадь сдаваемых помещений

Ставки налога на недвижимость для юридических лиц в 2026 году

Основная ставка

1% годовых от налоговой базы — применяется в общем случае (подп. 1.1 п. 1 ст. 230 НК).

Пониженные ставки для новых объектов

Для капитальных строений, возведённых после 01.01.2019 и принятых в эксплуатацию, установлены пониженные ставки в течение 2–5 года с даты приёмки в эксплуатацию (п. 5 ст. 230 НК). В первый год объект освобождается от налога на недвижимость по общим основаниям:

Важно с 01.01.2026. Простое товарищество не вправе применять пониженные ставки (0,2–0,8%) в отношении возведённых его участниками капстроений (п. 5 ст. 230 НК в ред. Закона № 127-З). Дополнен также перечень иных случаев, когда пониженные ставки не применяются.

Повышающие и понижающие коэффициенты

Местные Советы депутатов вправе увеличивать или уменьшать ставки, но не более чем в два раза (п. 2 ст. 230 НК). Конкретный коэффициент для Витебска и Витебской области устанавливается решением Витебского областного (городского) Совета депутатов — уточнить актуальный коэффициент можно на региональной странице МНС.

Порядок расчёта налога на недвижимость

Формула

Годовая сумма налога = Налоговая база × Годовая ставка × Коэффициент местного Совета

Пример 1. Стандартный расчёт

Условие. Остаточная стоимость здания на 01.01.2026 — 800 000 руб. Ставка — 1%. Коэффициент местного Совета — 1.

Годовая сумма налога = 800 000 × 1% = 8 000 руб.

Квартальный платёж = 8 000 ÷ 4 = 2 000 руб.

Пример 2. Реконструкция в течение 2026 года — новый механизм

Условие. Организация завершила реконструкцию здания в I квартале 2026 года. Увеличение остаточной стоимости — 25 000 руб. Основная ставка — 1%. Коэффициент — 1.

Реконструкция завершена в I квартале → до конца года остаётся 3 полных квартала (II, III, IV).

Ставка налога по реконструкции = 1% ÷ 4 кв. × 3 кв. = 0,75%

Доначисление = 25 000 × 0,75% = 187,50 руб.

Организация вносит уточнённую декларацию и уплачивает доначисление равными долями в оставшихся кварталах (ч. 1 и 3 п. 4 ст. 232 НК).

Порядок уплаты и представления декларации

Декларация

Налоговая декларация представляется организациями не позднее 20 марта текущего налогового периода (п. 1 ст. 233 НК). То есть за 2026 год декларация подана не позднее 20 марта 2026 года — в начале того года, за который исчисляется налог, на основании данных об объектах на 01.01.2026.

За 2026 год применяется обновлённая форма декларации (добавлено правило о корректировке налоговой базы при реконструкции).

Уплата налога — два варианта по выбору организации

По ст. 233 НК организация самостоятельно выбирает один из двух способов уплаты:

Новшество 2026 года: автоматический переход на квартальную уплату

Если организация выбрала уплату раз в год, но в течение 2026 года возникла обязанность внести изменения в декларацию (например, в связи с реконструкцией), она автоматически переходит на квартальную уплату до конца налогового периода (п. 3 ст. 233 НК в ред. Закона № 127-З). Вернуться к годовой уплате до конца 2026 года нельзя.

Льготы по налогу на недвижимость для юридических лиц в 2026 году

Перечень льгот — ст. 228 НК РБ. Основные действующие в 2026 году:

• объекты, используемые для производства сельскохозяйственной продукции, — при доле такой продукции не менее 50% в общей выручке;
• объекты организаций потребительской кооперации в сельской местности;
• объекты жилищного строительства, включённые в государственные программы;
• объекты, расположенные в сельских населённых пунктах (при условии основной деятельности в сельской местности);
• объекты организаций, реализующих инвестиционные проекты по Указу Президента № 345.

Что изменилось в льготах с 01.01.2026

Отменена льгота в отношении зданий:

• организаций здравоохранения;
• организаций, осуществляющих деятельность в сфере образования.

Исключение: учреждения образования системы потребительской кооперации сохраняют право на льготу и в 2026 году (подп. 1.2 п. 1 ст. 228 НК в ред. Закона № 127-З).

Типичные ошибки

• Применение пониженных ставок (0,2–0,8%) к объектам, возведённым до 01.01.2019.
• Игнорирование обязанности доначислить налог при реконструкции в 2026 году — новое требование.
• Применение льготы организациями здравоохранения или образования без проверки актуальности: с 01.01.2026 льгота для большинства из них отменена.
• Выбор уплаты «раз в год» при наличии реконструкции — после изменений в декларации организация обязана перейти на квартальную уплату.
• Подача декларации по старой форме — за 2026 год применяется обновлённая форма МНС.
• Ошибка в сроке декларации: декларация подаётся 20 марта текущего года (не следующего).
• При аренде объекта у физлица — применение остаточной стоимости вместо расчётной стоимости по приложению 323 к НК.

Чек-лист для бухгалтера

• Проверить, является ли организация плательщиком налога на недвижимость в 2026 году.
• Определить перечень объектов и их остаточную стоимость на 01.01.2026 по данным бухучёта.
• Для объектов, арендованных у физлиц: применить расчётную стоимость из приложения 323 к НК.
• Проверить наличие льгот и их актуальность с учётом изменений 2026 года.
• Определить применимую ставку: 1% или пониженная (для объектов после 01.01.2019, 2–5-й год).
• Уточнить коэффициент местного Совета депутатов для Витебска / Витебской области.
• Выбрать способ уплаты: раз в год (22 марта) или ежеквартально.
• Подать декларацию по обновлённой форме не позднее 20 марта 2026 года.
• При проведении реконструкции в течение 2026 года: рассчитать доначисление пропорционально оставшимся полным кварталам, подать уточнённую декларацию, перейти на квартальную уплату.

Налог на недвижимость для организаций в 2026 году стал сложнее из-за нового механизма доначисления при реконструкции, автоматического перехода на квартальную уплату и отмены ряда льгот. Если нужна помощь с расчётом налога, подготовкой декларации или налоговым аудитом — приходите на бухгалтерскую консультацию.